家のハナシをしようと思います。
僕が家を建てる土地は元々は既存の家が建っていて、建て替えはできない土地(再建築不可物件)でした。
いろいろ工夫や苦労をして、その土地に家を建てられることになった経緯、設計士さん選び、間取りや費用などについてを書いていこう思います。
これから家を建てたいと思うヒト、再建築不可の土地を所有しているヒトの参考になればこれ幸い。
建築できる土地、できない土地
ここにたどり着いたヒトは、大体わかっていると思いますが、一応記載。家を建てられる土地の条件について確認します。建築基準法で「建物を建てる時は、その土地が幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していないといけない」という接道義務が課されており、この接道義務を満たしていない物件が再建築不可物件となります。
接道義務は、消防車や救急車といった緊急車両が入れるようにすることで、消火活動や救助活動をスムーズに行えるようにすることを目的としているそうです。
住宅メーカー、不動産屋なども再建築不可物件について詳しくネット上で情報発信していますので、気になる方は検索してみてください。
所有地
所有している土地についてカンタンに。元々は妻が住んでいた築50年以上の実家（２階建）ですが、ここ数年空き家になっていました。面積は148平米（約45坪）。北側東側は隣地に接していて西側南側は地主さんの敷地になり、接道がとれていない土地（所謂再建築不可物件）になりますが、南に面した日当たりのいい土地で、最寄りの駅からも徒歩５分以内という好立地です。都心には出るには約45分くらいでしょうか。開けた道から一本入り込んでいる土地のため、とても静かで、南側には敷地を挟んで平屋がある程度で家の中からの景観は非常によいです。
既存をリノベーションするべきか
せっかく土地を所有しているため、できれば、この土地に住みたいと思っていましたが、そこは再建築不可物件。建て替えはできません。既存の建物をリノベーションして、住むことを検討しましたが、建物の痛みが深刻なことで大規模な改修を行わないといけません。
複数のリフォーム会社に見積もりを依頼したところ、バラツキはあったもの改修費用はザッと1000〜2000万円程度でした。また、各種リフォームローンは大体上限が決まっており、金利が高く、且つ返済期間もかなり短めになります。(リフォーム需要は比較的に高齢の方が多いためでもあります)。会社にもよりますが、だいたい融資額500〜1000万円程度、返済期間５〜10年程度が多い印象でした。既存建物が、古民家や特別思い入れがある建物であれば、改修もよいかもしれませんが、そうでなければ、普通はリフォームのメリットは感じないでしょう。なら、更地にして売却(接道がとれていないため価値は低い)か駐車場などとして活用しようかと考えていました。
やっぱり諦めきれない
再建築不可物件という条件以外は非常に魅力的な土地。子供が成長するにつれ、ある程度人間関係ができている、この土地に住みたいと強く思うようになりました。また、所有地と既存の建物は、妻が生まれ育った家。そして妻の祖母が苦労して土地を購入し建てた家でもあります。土地や既存の建物を調べるほど、思い入れが強くなってきました。
そこで、不動産コンサル、地主さん、自治体、不動産会社などにさまざまなところに相談し、どうすれば家を建て替えることができるかを調べていきました。
続きは、次回です。
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